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商品房消费者以居住为目的购买房屋，已经支付全部价款，但是房地产开发商尚有建设工程价款没有清偿，商品房且设定了抵押权的，买受人主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，能够获得人民法院支持。只支付了部分价款的商品房买受人，在一审法院辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以主张前述优先权。

在商品房不能交付且无实际交付可能的情况下，如开发商因资金链断裂无法清偿到期债务或者资不抵债的情况下，自己申请破产或者被债权人申请破产的情况下，买受人主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院予以支持。

这是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释【2023】1号)明确的精神。

也就是在房地产开发企业破产清算或者重整的情况下，买受人的价款返回请求权排在建设工程价款优先受偿权和有抵押的债权之前。这个司法解释，变更了企业破产法的相关规定。建筑企业和银行等金融机构需要高度关注这份文件的精神所带来的变化。当然，对于保护购房者权利，这份文件是有力度的。

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